-
JulkaisijaArtikkelit
-
Miten sitten käytännössä nuo arvot kehittyvät?
Vaikea on ennustaa 15 v eteenpäin, mutta katsotaanpa 15 v taaksepäin. Valitsin Golfpisteen Pörssin osakelistalta muutaman hyvin hoidetun yhtiön. Tietoja v. 2020 hinnoista ei ollut ja 2021 on vielä kesken, joten tarkastelu on vuosilta 2004 ja 2019 (yksi poikkeus). Hinnat ovat keskihintapyyntöjä.
Talma B: 10700€ -> 1935€ => -82%
Keimola B: 12000€ -> 869€=> -93%
Kytäjä: n. 19000€ -> 2533€=> -87%
Linna A: 17025€-> 225€ (vv. 2006-2021) => -99%
Master A: 27000€ -> 5050€ => -81%
Nordcenter A: 6100€ -> 2€ => -100%
Pickala C: 15557€ -> 542€ => -97%
Sarfvik: n. 60000€ -> 22786€ => -62%
St.Laurence E: 7080€ -> 29€ => -99%Mennyt ei tietenkään ole tae tulevasta. Ehkä korona muuttaa kaiken?
KL1: Lähdin tuosta klubipelaajan 10%/vuosi. Tämähän tarkoittaa tosiaan 7,5 M€:n (ei 7.8 M€ kuten kirjoitin) omaisuutta projektin lopussa 15 vuoden kuluttua. Tuottoprosentti lienee silloin 165% (3->7.5), ei 260% kuten kirjoitit, kun täytyy ottaa huomioon, että se alkupääomakin täytyy saada takaisin ja vasta sen yli menevä on tuottoa.
Itse asiassa sijoittaja tietysti laskee korkoa korolle, joten tuo ei ole oikeastaan 10%:n korko vaan 6.7 %:n vuotuinen tuotto (1.067^15 = 2.65).
Kyllähän, KL1, varmaan ymmärrät, että projektin pituus vaikuttaa kokonaistuotto-odotukseen.
Sijoittajan projekti olisi siis Klubipelaajaa modifioiden tämä:
– rakenna kenttä 3 M€ omaa rahaa ja 2 M€ pankilta (15 v lankeaa maksettavaksi kokonaisuudessaan laina-ajan lopussa)
– kerää pelaajilta kunnostukseen ja ylläpitoon vuosittain 850 k€
– kerää pelaajilta pankkilainan korkoja vuosittain 100 k€
– myy kenttä 15 vuoden päästä 9.5 M€:n hinnalla ja maksa pankille laina takaisin, 2M€
-> olet tienannut 4.5 M€ eli saanut 6.7% vuoutuisen tuoton.Sitten sijoittaja kysyy itseltään:
– miten saan kerättyä pelaajilta 950 k€/a (30000 kierrosta, 32 €/kierros tai jollain muulla profiililla)
– ja ennen kaikkea: miten kenttä tällä tulovirralla hoidetaan niin, että sen arvo 15 vuoden päästä on 9.5 M€
Jos näihin kysymyksiin on olemassa uskottavat vastaukset, tämä on OK projekti. Tietysti 15 vuoden päästä ei tarvitse myydä, tai voi myydä osan silloin tai osan jo aiemmin tai tehdä muita riskinhallintatemppuja.Todellisuudessa sijoittajat pitänevät tätä liian suuren riskin projektina ja siksi haluavat myydä osakkeita jo varhaisessa vaiheessa, jolloin tuota samaa vuotuista tuottoprosenttia kotiutetaan huomattavasti lyhyemmän ajan jälkeen, jolloin se ei myöskään ole ehtinyt kumuloitumaan. Jos siis sijoittaja saa 6.7% vuotuisen tuoton perustamalla kentän ja myymällä osakkeet kolmessa vuodessa, on kannattavampaa rakentaa kolmen vuoden välein uusi (aina 1.067^3 kertaa kalliimpi) kenttä ja myydä sille osakkeet – tuotto on sama mutta riski on pienempi, kun aina välillä voitto kotiutetaan.
Perusongelma on tietysti golfpelimahdollisuuksien ylitarjonta eli mainitsemani ympäristötekijät, joiden takia noihin sijoittajan kysymyksiin ei ole uskottavia vastauksia. Puheet golfbuumista arvioin puhkeavaksi kuplaksi heti, kun taas maailmassa voi tehdä muutakin.
PG: Noinhan ne ovat menneet. Tosin ymmärsin Klubipelaajan miettineen konseptia, jossa yksi toimija omistaa koko projektin ja myy golfpelitilaisuuksia greenfee -pohjaisesti.
Ajatellaanpa tilannetta, jossa noilla nykyhinnoilla saisi ostettavakseen koko kentän osakekannan. Jos vaikka Linnan (paltiarallaa) 2000 osaketta saisi hintaan € 400000 … hmm … Sinne kaudessa 30000 pelaajaa hintaan 50€ …
Noh, ongelmanahan tuossa on, että taseessa on velkaa, joka tulisi kaupan päälle 😉 Onko tuo velka sitten golftoiminna vai oheistoiminnan aikaansaannosta, sitä voi miettiä, kuten sitäkin, riittääkö Klubipelaajan 850 + 100 pitämään kentän kilpailukykyisenä.
Selvyyden vuoksi: en suosittele kenellekään. Ja kuten tavallista – saatan olla ihan väärässä, vaikka laskea osaankin…
Lähdin tuosta klubipelaajan 10%/vuosi. Tämähän tarkoittaa tosiaan 7,5 M€:n (ei 7.8 M€ kuten kirjoitin) omaisuutta projektin lopussa 15 vuoden kuluttua. Tuottoprosentti lienee silloin 165% (3->7.5), ei 260% kuten kirjoitit, kun täytyy ottaa huomioon, että se alkupääomakin täytyy saada takaisin ja vasta sen yli menevä on tuottoa.
Innoissani laskin prosentit väärin, mutta silti tuo tuotto tuntuu kovin suurelta näin puusta katsoen. On toki totta, että sijoittamalla tuo 3 M€ vuosittain vaikkapa nouseviin osakkeisiin olisi varmasti 15 vuodessa mahdollista päästä kokonaistuoton osalta 4,5 M€:n nettotuottoon. Golfkentän rakentamisen kohdalla tuo vain tuntuu täysin utopistiselta, mutta esittämäsi laskelmat ovat kieltämättä hyvin kiinnostavia, kuten laskelmasi yleensäkin.
Sijoittajan projekti olisi siis Klubipelaajaa modifioiden tämä:
– rakenna kenttä 3 M€ omaa rahaa ja 2 M€ pankilta (15 v lankeaa maksettavaksi kokonaisuudessaan laina-ajan lopussa)
– kerää pelaajilta kunnostukseen ja ylläpitoon vuosittain 850 k€
– kerää pelaajilta pankkilainan korkoja vuosittain 100 k€
– myy kenttä 15 vuoden päästä 9.5 M€:n hinnalla ja maksa pankille laina takaisin, 2M€
-> olet tienannut 4.5 M€ eli saanut 6.7% vuoutuisen tuoton.Sitten sijoittaja kysyy itseltään:
– miten saan kerättyä pelaajilta 950 k€/a (30000 kierrosta, 32 €/kierros tai jollain muulla profiililla)
– ja ennen kaikkea: miten kenttä tällä tulovirralla hoidetaan niin, että sen arvo 15 vuoden päästä on 9.5 M€
Jos näihin kysymyksiin on olemassa uskottavat vastaukset, tämä on OK projekti. Tietysti 15 vuoden päästä ei tarvitse myydä, tai voi myydä osan silloin tai osan jo aiemmin tai tehdä muita riskinhallintatemppuja.Siis rakennetaan 18-reikäinen kenttä 3 miljuunalla. Sopiva osakemäärä lienee 500 osaketta, á 6 000 euroa. Jos sijainti on millään lailla houkutteleva, tuolla hinnalla osakkeiden pitäisi mennä kaupaksi saman tien. Mistä siis kiikastaa..?
Jos palataan alkuun, niin oma ajatukseni oli osoittaa miten haastavaa on saada golf-kenttä nykyisessä markkinatilanteessa toimimaan puhtaasti sijoittajapohjaisella rahoituksella. Keskustelu on sen jälkeen lähtenyt hyvin mielenkiintoisille raiteille ja aika osaavasti vielä.
Jos mietitään mallia, jossa tuotto haetaan arvonnousun kautta, niin oman kokemukseni mukaan jo 15 vuotta on aivan liian pitkä aika. 5 vuotta maksimissaan on realistisempi. Mitä tulee tuottotavoitteeseen, niin 5 vuoden aikana investointi pitäisi saada vähintään kaksinkertaisena takaisin, mieluummim vielä korkeammalla kertoimella. Velkavedolla tuota kerrointa yleensä korkammaksi hilataan. Tästä voi prosenttilaskua osaavat haarukoida vuotuisen tuoton tasoa. Lisäksi pitää muistaa, että sijoittaja pyrkii ansaitsemaan rahaa, ei pyörittämään golf-kenttiä. Näin ollen hänelle volyymi ratkaisee kiinnostavuuden. Tässä esimerkissä puhuttiin 3 m€ investoinnista, mutta sijoittajan kannalta vaiva on sama kuin 10-20 m€ investoinnissa, jälkimmäisessä tosin tuottoeurot ovat sitten korkeammat. Sijoittajamalli toimii siis todennäköisemmin operoimalla useampaa kenttää. Sama ilmiö muuten on nähtävissä melkein missä tahansa pääomasijoittajien hankkeissa. Ensin ostetaan yksi, kohta toinen, kolmas ja neljäs jne. että saadaan riittävä volyymi.
Kun on todennäköistä, ettei uusia kenttiä kuitenkaan tällä tavoin rakenneta, skenaario kääntyy olemassa olevien kenttien hankintaan. Muutamalla sadalla tuhannella saa useimipia kenttiä, Kytäjän ehkä viidellä miljoonalla jne perustuen päivän osakenoteerauksiin. Ehkä jonkun preemion joutuisi maksamaan.
Jos jalostetaan tältä pohjalta alkuperäistä esimerkkilaskelmaa, niin investoimalla 500 k€ omaa rahaa, ja odottamalla tälle 30 % vuotuisen tuoton, keskimääräinen pelimaksu olisi n.45 € / kierros. Kun kentän myy 5 vuoden päästä vaikka hintaan 1,5 m€ (=10 kertaa tuotto), on ansainnut myyntivoittona 1 m€ ja vuotuisena tuottona 750 k€. Ihan mahdollinen skenaario, eikä vielä suuremmin vaikuta markkinatilanteeseen.
Se miksi tämä ehkä ei toteudu johtuu ensisijaisesti omistuksen hajaantuneisuudesta. Vaatisi takavuosien tapaisen puhelinosakkeiden keräysoperaation päästä alkuun. Vaivan palkka silti voisi olla kohtuullinen.
Palaan vielä lyhyesti tähän.
Putti-Possun idea, että omistaja lyhentää lainaa ja siten tienaisi jotain, osoittauitui jo harhaksi. Jos omistaja omista rahoistaan panostaa lisää, arvo toki (saattaa) kasvaa, mutta sijoittaja saa vain omansa pois. Ellei sitten arvon nousu ylitä sijoittajan sijoutuksien kasvua. GOlf-kentän osalta voi miettiä miksi näin tapahtuisi.
Papan idea taas oli, että sijoittaja istuu sijoutuksensa päällä pitoajan ja myy sen lopuksi voitolla. Tässäkin voi pohtia, että mikä on se tekijä, joka kasvattaa sen arvoa, jos vuotuinen tuotto / tulos on 0. Ei mikään nykyisessä käyttötarkoituksessa. Spekulatiivisesti voi ajatella, että kiinteistösijoutuksena arvo kasvaa, mutta miksi siinä tapauksessa odottaisi golf-kentän pitäjänä arvon nousua, eikä pyrkisi realisoimaan sitä saman tien.
Edelleenkin olen sitä mieltä, että jos haluaa golf-kentästä sijoutuksen, tuottoa pitää tulla joka vuosi, eikä laskea spekulatiivisen exit-arvon varaan.
KL1 pohti, miksi ei osakepohjainen kenttä menestyisi (=osakkeet kövisi kaupaksi). Vastaus kaiketi on se, että miksi joku sijoittaisi uuteen golf-kenttä osakkeeseen, jos nykyisetkään ei käy kaupaksi järkevällä hinnalla.
KL1 pohti, miksi ei osakepohjainen kenttä menestyisi (=osakkeet kövisi kaupaksi). Vastaus kaiketi on se, että miksi joku sijoittaisi uuteen golf-kenttä osakkeeseen, jos nykyisetkään ei käy kaupaksi järkevällä hinnalla.
Heittoni lähti siitä, kun joku kirjoittaja täällä ihannoi tuota väljän pelaamisen vaihtoehtoa isommalla vastikkeella. Uudeltamaalta löytyy varmasti nuo 500 henkilöä, jotka mielellään maksaisivat tuon 6000 euroa (ja paljon enemmänkin) sellaisen kentän osakkeesta, jolla on vain 500 osakasta eikä muita kentälle haluta.
-
JulkaisijaArtikkelit